Magyarországon a tavaly indult Otthon Start program, a kiemelt beruházási státusz és a társasházi építményi jog rendszere súlyos belső ellentmondásokat tartalmaz: az árplafon mellett dinamikusan emelkedő építési költségek, a fejlesztői késedelem esetén a vevőkre háruló büntetések és a még nem létező lakásokra épülő fedezeti struktúra mind komoly kockázatot jelentenek a vásárlók és a bankok számára. A rendszerből hiányzik a teljesítési garancia, a fogyasztóvédelmi védőháló és a kompenzációs mechanizmus, miközben a nemzetközi példák – Németország, Franciaország és különösen Lengyelország – azt mutatják, hogy ezek a hiányosságok orvosolhatók. Az új, kétharmados felhatalmazással bíró kormánynak el kell döntenie, hogy a program megtartása mellett feloldja-e ezeket a strukturális problémákat.

Az elmúlt években a lakhatás megfizethetősége a magyar társadalom egyik legsúlyosabb problémájává vált. Magyarországon az elmúlt évtizedben a lakásárak több mint három és félszeresükre emelkedtek, amely szorzó Budapesten még magasabb. A fiatalok helyzete különösen nehéz, nagyjából minden harmadik fiatal gondolja úgy, hogy soha nem lesz képes kifizetni egy saját lakást ez az arány a budapesti fiatalok körében 42 százalék. A helyzet nem magyar sajátosság, de Magyarország sajátos adottságai a válságot a legtöbb uniós tagállamnál élesebben vetik fel.

E sajátos adottságok közül talán a legmeghatározóbb, hogy Magyarországon a háztartások több mint 91%-a saját tulajdonú lakásban él, ami jóval meghaladja a 68%-os uniós átlagot. Egy magántulajdon dominálta struktúra jött tehát létre, amelyet azóta a számos közpolitikai ösztönző erősített tovább a CSOK-tól az Otthon Startig. Az érdemi bérlakásszektor, amely az európai nagyvárosok zömében a lakhatás egyik alappillére, Magyarországon lényegében nem létezik.Ahol a lakosság kulturálisan a saját tulajdont tekinti az egyetlen valódi otthonnak, de a lakásárak elszakadnak a jövedelmektől, és a bérlés, mint alternatíva nem intézményesült, ott a kézenfekvő kormányzati válasz a tulajdonszerzés támogatása. Vélhetően ez a logika szülte az Otthon Start Programot, az ehhez kapcsolódó kiemelt beruházási státuszt és egyéb jogintézményeket. A rendszer bár ambiciózus, belső ellentmondásokat tartalmaz, amelyek miatt a piac azt nem a szabályozó elvárásai szerinti fogadta. Az új kormányzatnak, ha a programot meg kívánja tartani, fel kell oldania ezeket a belső ellentmondásokat, amelyeket a továbbiakban ez a cikk tár fel.

A lakás, ami még nincs

Képzeljük el a következő helyzetet. Egy fiatal házaspár 2026 tavaszán aláír egy adásvételi szerződést egy hatvanhárom négyzetméteres, kétszobás lakásra. A lakás egy egykori gyártelepen épülő, többszáz lakásos társasházban lesz – ha elkészül. Jelenleg a telken bontási törmelék és potenciálisan szennyezett talaj van. Az ár rögzített, kilencvenöt millió forint, azaz négyzetméterenként egymillió-ötszázezer. A vételárat a házaspár részben az Otthon Start program fix háromszázalékos kamatú, ötven millió forintos hitelkeretéből finanszírozza. A fennmaradó negyvenöt milliót önerőből, szülői kölcsönből és babaváró hitelből rakják össze.

A bank elfogadja fedezetként a társasházi építményi jogot – vagyis egy dologi jogot egy nem létező lakáson, egy legfeljebb félkész épületben, egy ismeretlen állapotú, feltáratlan építési telken. A fejlesztőnek három éve van befejezni a kivitelezést, és házaspárnak ezt követően öt évig tilos eladnia a lakást. Ha a fejlesztő a szükséges feltételeket nem teljesíti, az lakásonként akár tízmillió forint bírságot is jelenthet, amely az államkasszába folyik. A házaspár kamattámogatása ilyen esetben annak ellenére megszűnik, hogy a feltételek teljesítésére nem volt közvetlen ráhatásuk ráadásul a havi törlesztőrészlet hirtelen a piaci szintre ugrik.

A szerződésben rögzített négyzetméterár 2026. áprilisában még tarthatónak látszik. De az építőanyagárak éppen most, a szerződéskötés pillanatában kezdenek elérni egy olyan szintet, ahol a fejlesztő mozgástere ijesztően beszűkül. A közel-keleti energiaválság hatására a nyersanyagárak húsz-ötven százalékkal is emelkedhetnek, ami akár huszonöt százalékos építőanyag-drágulást is jelenthet. A fejlesztői profitmarzsban olyan kicsinek tűnik a valós mozgástér, hogy ha az anyagárak tovább emelkednek, a projekt akár veszteséget is termelhet és egy ponton le is állhat – a házaspár pedig ott marad egy hitellel, amelynek fedezete egy alapozási gödör.

Ez nem mindig a legrosszabbra készülő ügyvédek rémálom-szerű forgatókönyve, hanem a rendszer valós csapdáinak következménye, és minden jel arra mutat, hogy a kockázatot viselő piaci szereplők számára is túlzottan életszerűnek hat.

A rendszer három rétege

Az Otthon Start hitel használt és új lakás vásárlására, valamint építésre egyaránt igénybe vehető. Ez a cikk egyetlen forgatókönyvet vizsgál, azt, amely a tömeges lakásépítés előmozdítását szolgálja, azaz amikor a vevő a társasházi építményi jog alapján, kiemelt beruházás keretében, a lakás megépülése előtt vesz fel Otthon Start hitelt. Ez a forgatókönyv az, amelyben a kiemelt beruházási rendszer, az Otthon Start hitelszabályok és a társasházi építményi jog egyszerre hat – érdemes röviden áttekinteni, mielőtt az ellentmondásait feltárnánk.

Az első réteg a kiemelt státusz, amely a fejlesztőt ösztönzi. A magyar építészetről szóló törvény módosítása lehetővé teszi, hogy a kétszázötven lakásnál nagyobb, az árplafon alatti négyzetméteráron értékesített projektek gyorsított engedélyezési utat kapjanak. Egy kiemelt projekt egy általános építési beruházáshoz képest mérten fénysebességgel, de rugalmas keretek között haladhat. Tizenöt napos hatósági ügyintézési határidők, eltérési lehetőség a helyi építési szabályzattól, sőt a településképi véleményezés kiiktatása is a fejlesztő eszköztárába tartozik. Cserébe a fejlesztő vállalja, hogy számos további vállalás mellett, a státusz megszerzésétől számított hat hónapon belül benyújtja az építési engedély kérelmet, és ha megkapja az engedélyt, onnantól számítva három éven belül befejezi az építkezést.

A második réteg maga az Otthon Start hitel, ez a vevőket segíti finanszírozáshoz, legfeljebb ötven millió forint összegben, fix három százalékos kamattal, akár huszonöt éves futamidőre. A konstrukció sajátossága, hogy a hitel folyósítható a használatbavételi engedély megszerzése előtt is, a társasházi építményi jog fedezete mellett. A vevőt az állam javára öt éves elidegenítési tilalom és jelzálogjog terheli, ha eladja a lakást vagy a támogatási feltételek sérülnek, a kamattámogatást vissza kell fizetnie, büntetéssel.

A harmadik réteg a társasházi építményi jog, amely elsősorban a vevő jogi pozícióját erősíti a beruházás korai szakaszában, így egyben megnyitná az utat a használatbavételi engedély megszerzése előtti banki finanszírozáshoz is. A Társasházi törvény 2026. márciusi módosítása létrehozza azt a jogi konstrukciót, amely lehetővé teszi, hogy a vevő már az alapozás pillanatában a lakástulajdonossal jogi szempontból gyakorlatilag megegyező pozícióba kerüljön. Erre a (dologi) jogra így jelzálog jegyezhető be és ez a még csak egy ígéretként létező lakásra szóló valós jogosultság adja a bank fedezetét.

Fix eladási ár, mozgó költségek

Az első ellentmondás az, ahol a rendszer kockázatai a fejlesztők számára pénzügyileg a legfájdalmasabbak lehetnek és egyben az a pont, ahol a kockázat legkönnyebben számszerűsíthető, ráadásul úgy tűnik mindez a kapcsolódó jogi kockázatokkal együtt már kellő óvatosságra készteti a bankokat.

Az eladási ár plafonja jogszabályban rögzített és négyzetméterenként bruttó egymillió-ötszázezer forint, ezt a beruházó vállalja a kiemelt státusz feltételeként és közokiratba foglalt nyilatkozattal köteles is megerősíteni a kötelezettség teljesítését.

Nincs előre rögzítve sem inflációs indexálási mechanizmus, sem bármilyen más eltérési lehetőség az árplafontól.

Nincs mozgástér, nincs a beruházót támogató állami garancia, vagy akár egy az állami építési beruházásoknál megszokott tartalékkerethez hasonló, előre rögzített puffer. Ezzel szemben a költségek óhatatlanul mozognak. A KSH 2025 harmadik negyedévi adata szerint az építőipari termelői árak évi öt és fél százalékkal emelkedtek. A Portfolio és az Újház Zrt. 2026. márciusi elemzése szerint április elejétől tíz-huszonöt százalékos építőanyag-drágulás várható, elsősorban a közel-keleti energiaválság és az ebből következő nyersanyag-áremelkedés miatt.

A számok önmagukért beszélnek. A budapesti új építésű lakások átlagára 2025 utolsó negyedévében egymillió-nyolcszázharmincezer forint volt négyzetméterenként – az árplafon felett huszonkét százalékkal. Ez önmagában véve még nem feltétlenül jelent problémát, a szabályozó célja éppen az lehetett, hogy az új Otthon Start lakások ára a piaci ár környékén, de attól függetlenül legyen meghatározva, lehetőleg alatta.

A kérdés az, hogy ez az árkülönbség fenntartható-e, amikor a költségek dinamikusan nőnek illetve a fejlesztő számára adott könnyítések alkalmasak-e arra, hogy a bekerülési árat érdemben csökkentsék. A KSH építőipari termelői árindexe 2021 és 2025 között kumuláltan ötvenöt-hatvan százalékot emelkedett. A kivitelezési költség nyolcszázezer forint négyzetméterenként, a fejlesztői profitmarzs százötvenezer. Ha az anyagár huszonöt százalékkal emelkedik, különösen a kivitelező által még csak később lekötött vagy megvásárolt anyagok tekintetében, akkor a profit jelentősen is csökkenthet, vagy akár veszteségbe fordul.

A fejlesztőnek három válasza lehet:

• Tartja az árat és azt kockáztatja, hogy a profit eltűnik, és a projekt leállásának kockázata megnő, ami az ügyletben szereplő minden fél számára súlyos kockázat, a későbbiekben láthatjuk miért.
• A második lehetősége, hogy minőséget csökkent és olcsóbb anyagokat használ, egyszerűbb gépészetet épít be, alacsonyabb energetikai színvonalú lakást hoz létre. A vevő és az őt finanszírozó bank kockázata, hogy az értékbecslés a szerződéskötéskor készült, a tervezőasztalon rajzoltak alapján, nem az átadást követően. Ha a lakás minősége alacsonyabb, mint amit az értékbecslés rögzített, a bank fedezete az ötéves elidegenítési tilalom végén kevesebbet is érhet.
• A harmadik lehetősége, hogy feladja a kiemelt státuszt az árak emelése érdekében, amely esetben a hatósági bírság dominó-effektusa indulhat be, amit szintén később mutatunk be.

Van egy mélyebb paradoxon is. A fejlesztők elméletben azért is kérnek kiemelt státuszt, mert a helyi építési szabályzattól való eltérés nélkül nem lenne tartható az árplafon. A kiemelt státusz lehetővé teszi a magasabb beépítési sűrűséget, a kisebb lakásméreteket, a kevesebb zöldfelületet, amelyek együtt csökkentik a négyzetméterárat, de egyben csökkentik a lakókörnyezet minőségét is. A bank számára ez önerősítő spirál lehet a szabályzattól való eltérés az árplafon tartásának feltétele, de a környezet élhetőségének romlása a lakás piaci értékét csökkenti – és

a bank fedezetének értéke pedig az ötéves tilalom végén alacsonyabb is lehet, mint amit korábban rögzített.

Egy aprónak tűnő de gyakorlati jelentőséggel bíró jogi kockázat még tovább növeli a bizonytalanságot, ami a következő. Az árplafon kormányrendeleti szinten rögzített, azt a kormány bármikor módosíthatja. A kiemelt státusz feltételei törvényben vannak rögzítve annak módosításához az országgyűlés kell. A fejlesztői nyilatkozat közokiratba foglalt, így egyedi módosítást igényel. A három szint eltérő módosítási mechanikája azt is jelenti, hogy egy jogszabály-változás nem feltétlenül ér el azonos időben valamennyi szintet. A már megkötött szerződéseknél a következményeket minden valószínűség szerint a felek viselik.

Ha fejlesztőt büntetik – a vevő fizetheti

Ha fejlesztő nem tart be bizonyos alapvető feltételeket, úgy hatósági bírsággal kell szembenéznie, amely a többi szereplőre is kihat és a rendszer legsúlyosabb strukturális hibája. A szankció és a kár elszenvedője között nincs egyenes kapcsolat és egyelőre nincs jogszabályba épített kompenzációs mechanizmus.

Most képzeljük el azt az esetet, hogy a fejlesztő nem tartja a kiemelt státusz miatt irányadó hároméves határidőt – aki látott már ilyen méretű projektet, vagy egyáltalán bármilyen építkezést, az már el is képzelte. Ebben az esetben a hatóság a fejlesztőt lakásonként tízmillió forintig bírságolhatja, amely az államkasszába folyik be. A bírság miatt a fejlesztő pénzügyi helyzete romlik, ezért az építkezés tovább csúszik, bizonytalan helyzetbe kerül, vagy teljesen leáll. A projekt a használatbavételi engedély megszerzéséig, egy évtizedeken keresztül jó műszaki állapotban lévő, értékes és használható lakóház létrehozataláig nem jut el.

Mindez azt is eredményezheti, hogy a vevő kamattámogatása megszűnik, a támogatási feltételek között ugyanis szerepel, hogy a lakásnak határidőben el kell készülnie. A vevő bankja nem tudja érvényesíteni a fedezetet, mert az egy félkész épületen bejegyzett építményi jog. A vevő havi törlesztője a piaci kamatszint miatt jelentősen megugrik.

A dominó-effektus tehát a következő a fejlesztő késik, a hatóság bírságol, a fejlesztő helyzete tovább romlik, az építés áll, a vevő elveszíti a kamattámogatást, a törlesztő megugrik, a vevő fizetésképtelenné válik, és a vevőt finanszírozó bank fedezete – egy dologi jog egy jobb esetben félkész épületen – gyakorlatilag értéktelen.

Ez a minden fél számára kockázatos helyzet azért állhat elő, mert a jogszabály nem tartalmaz semmilyen felróhatósági kitételt, amely a vevő hibájára vezetné vissza a kamattámogatás elvesztését, így, ha a fejlesztő miatt nem készül el a lakás, a vevőt ugyanúgy büntetik, mintha ő maga lenne a hibás.

A bírság tehát az államkasszába folyik, a vevő kamattámogatását pedig visszafizettetik a vevővel. A GVH gyakorlatában hiába jelenik meg a „tevőleges jóvátétel” lehetősége, azaz a fejlesztő önkéntesen akár vállalhat is fogyasztói kompenzációt, amiért cserébe a bírságát csökkentik, de ez csak egy eshetőleges lehetőség,

semmilyen tapasztalat nincs arra vonatkozóan, hogy ezekre az esetekre hogyan alkalmazható.

Jelenleg a kiemelt projektek esetében nincs tehát jogszabályi mechanizmus arra, hogy a csúszás miatti bírságból a vevő vagy a bank közvetlenül kompenzációt kapjon. Ez az árplafon tarthatóságának kétségeivel együtt már erős bizonytalanságot eredményez a vevő számára, így rögtön érthető, hogy a bankok miért óvatosak.

A fedezet, ami nem fedezet

A közelmúltban bevezetett társasházi építményi jog a rendszer legnagyobb jogi innovációja – és elegendő hazai gyakorlati tapasztalat nélkül egyelőre az egyik legnagyobb gazdasági kockázata is. Dologi jogot ad a vevőnek egy nem létező lakásra, és erre a jogra a vevőt finanszírozó bank jelzálogot jegyezhet be úgy, mint egy már kész lakásra és a hitel teljes összege folyósítható a használatbavételi engedély megszerzése előtt is. Csakhogy a fizikai fedezet értéke minden bizonnyal töredéke annak, amit az előértékesített lakások papíron érnek.

Vegyünk egy „tankönyvi” kiemelt projektet: kétszázötven lakás, átlagosan hatvan négyzetméteres lakásmérettel. Az egymillió-ötszázezer forintos négyzetméterár-plafonnal számolva egy lakás eladási ára kilencvenmillió, a teljes projekt előértékesítési értéke pedig nagyjából huszonkettő és fél milliárd forint. Ez az a vagyontömeg, amelynek önálló elemeire, a lakásokra a vevők bankjai – három, négy, esetenként öt különböző hitelintézet – Otthon Start hiteleket folyósítanak, és amelyet a társasházi építményi jogon bejegyzett jelzálogjogukkal „fedezettnek” tekintenek.

Mivel szemben áll mindez a valóságban? Egy üres, jó eséllyel barnamezős telekkel, amelynek a piaci értéke – az ilyen ingatlanoknál megszokott szennyezettségi kockázattal és az abból eredő, előre valószínűleg nem pontosan felmért kármentesítési kötelezettséggel – kettő-három milliárd forint, azaz a projekt összértékének nagyságrendileg öt-tíz százaléka. A hányados önmagáért beszél. A maradék kilencven százalék egy jogi konstrukció, a társasházi építményi jog, amelynek értéke kizárólag attól függ, hogy az épület valóban elkészül-e és azt a vonatkozó engedélyek birtokában valóban használatba lehet-e venni.

Ez nem a tipikus hitelkockázat-kezelési logika. Egy hagyományos lakáshitelnél a bank egy kész ingatlan vásárlását finanszírozza, az is jelenti a fedezetet és az ingatlan a piaci értéke minden esetben meghaladja a hitelösszeget. Itt a bank fedezete a jogi konstrukció ellenére is csak egy ígéret és a mögötte álló valós eszköz értéke töredéke a kihelyezett összegnek. A különbséget az építkezés előrehaladása tünteti el, így, ha az építkezés megáll, a különbség is megmarad.

A probléma véleményem szerint mélyebb is, mint az elsőre megállapítható puszta aránytalanság és további szintjei is vannak.

A projektet hitelező bank és az Otthon Start hiteleit folyósító bankok versenyeznek a fedezetért és nem azonos a pozíciójuk. A projekthitel-banknak jelzálog joga van a telekre és a kivitelezés alatt jobban kontrollálja a folyamatot, engedélyezi a lehívásokat, felügyeli az építkezés előrehaladását, látja a cash flow-t.

A vevők bankjainak a jelzálogjoga viszont a társasházi építményi jogra szól, amely a telek megfelelő hányadához kapcsolódik és egy meg nem épített lakás esetén így a telket elzálogosító projekthitel-bank mögött áll.

Nincs beleszólása az építkezés menetébe, nincs rálátása a fejlesztő pénzügyi helyzetére, nincs eszköze a projekt befejezésének kikényszerítésére.

Ha a projekt meghiúsul és a fejlesztő felszámolásba kerül, a projekthitel-bank előbb kap kielégítést a telekértékből, a vevők bankjai a maradékból részesülnek. Az esetlegesen szennyezett talaj kármentesítési kötelezettsége – a környezetvédelmi törvény szerint – tovább csökkenti a telek értékét, és felszámolásban ez a kötelezettség előbb merül fel, mint a vevői igény.

A jogszabály ezt nem rendezi.

A hitelkockázat-kezelés alapszabálya, hogy a fedezetérték és a hitelösszeg között megfelelő aránynak kell lennie. A társasházi építményi jog esetében ez az arány vevő bankja számára is a projekt előrehaladásától függ – és a vevőt finanszírozó bank nem kontrollálja sem a projekt előrehaladását, sem bármi mást.

Gyorsítás garancia nélkül – a fogyasztóvédelmi vakfolt

Mielőtt a hiányosságokat sorolnánk, érdemes elismerni, ami a rendszerben jogi szempontból nézve valós védelmet jelent és így jó iránynak tekinthető. A társasházi építményi jog jelzálogjogosulti pozíciót ad a vevőnek felszámolásban – ez jelentős előrelépés a korábban jellemző előszerződéses helyzethez képest, ahol a vevő egy kötelmi igénnyel, azaz pusztán egy szerződéssel a kezében állt a fejlesztővel szemben.

A tizenöt napos hatósági határidő, a helyi építési szabályzattól való eltérés lehetősége, a településképi véleményezés kiiktatása mind a fejlesztőnek kedvez, a fenyegető hatósági bírság elrettentő szándékú – de mint láttuk,

nem a vevőt kompenzálja, hanem az államkasszát tölti.

Ami ténylegesen hiányzik az egy teljesítési garancia, amely biztosítaná, hogy az épület elkészül és nem csak hogy elkészül, de nem lesz alacsonyabb minőségű és élettartamú, mint a piaci átlag. A fix eladási ár és a rendszerben rejlő strukturális kockázatok miatt erre nagy szükség lenne, ezekre vonatkozóan azonban nincs speciális biztosítéki rendszer, amely garanciát jelenthet. A jelenlegi biztosítékokat jól ki tudná egészíteni egy külön nevesített fogyasztóvédelmi hatósági hatáskör a rendszer sajátos kockázataira vonatkozóan. A fedezethiány, a kamattámogatás-visszafizetés, a helyi építési szabályzattól való eltérés, az árplafonból eredő minőségi kockázatok miatti esetleges értékcsökkenés mind olyan fogyasztóvédelmi kérdések, amelyek vizsgálatára és kontrolljára nincs egyértelmű felhatalmazása és kifejezett szabályrendszere egy hatóságnak sem.

A fogyasztóvédelem hatásköre jelenleg a jótállási szabályok megsértésére terjed ki, nem a rendszer strukturális kockázataira.

Az eredmény egy olyan struktúra, amelyben a döntéshozatal és a döntések kockázatainak viselése elválik egymástól. A fejlesztő dönt az építési minőségről, a feltételek betartásáról, vagy azok feladásról, de a következményeket a vevő és a bank (is) viseli. Az állam gyorsítja az engedélyezést, de nem vállal további felelősséget a kiemelt státusz hatásaiért. A hatóság bírságol, de a bírság nem feltétlenül érkezik meg ahhoz, akinek közvetlenül kára keletkezett.

Az óvadék és a szakaszos teljesítés – jó, de nem elegendő

Az óvadéki számla – amelyet a jogszabály a projekthiteles struktúrában ír elő – megakadályozza, hogy a fejlesztő a vevők hitelét más célra használja fel, hogy abból más projektek finanszírozására, saját tartozások törlesztésére, osztalékfizetésre költsön. Ez valódi és fontos védelem, a vételárat a fejlesztői projekthitelhez kapcsolódó, óvadéki célú számlára kell teljesíteni, és onnan szakaszosan, az előrehaladáshoz kapcsolódóan kell kifizetni, így a pénz időközben nem „tűnik el”.

De az óvadéki számla korlátai ugyanolyan világosak, mint az értéke. Csakhogy, a szakaszos teljesítés és a kapcsolódó projekthitel struktúrájában alkalmazandó ezek hiányában az óvadéki védelem nem aktiválódik. Fejlesztői csődnél az óvadéki számlán lévő összeg sorsa kétséges, az óvadék a beruházó projekthiteléhez kapcsolódik és a projekthitelt nyújtó a bank által vezetett számlán van. Az óvadék a pénz célhoz kötöttségét biztosítja, de az épület elkészültét nem és így nem véd a kamattámogatás elvesztésének következményeivel szemben sem.

A gyakorlat még a jogszabálynál is szűkebb:

jelenleg egyetlen nagy bank sem alkalmazza a társasházi építményi jogot és a szakaszos folyósítást együtt, így az óvadéki számla sem aktiválódik.

Javítható a rendszer?

A rendszerből véleményünk szerint több elem is hiányzik, azonban Európa három legnagyobb újlakáspiacán is vannak hasonló megoldások és tapasztalatok, bár nem kapcsolódik hozzájuk a kamattámogatás elvesztésének kockázatkezelése.

• Németországban a ’70-es évek óta jogszabályok írják, hogy a fejlesztő a vevőtől kizárólag az építés készültségi fokának megfelelő részletekben fogadhat el fizetést vagy alternatívaként kötelezően bankgaranciát vagy biztosítói kezességet kell nyújtania.
• Franciaországban a garantie financière d’achèvement (GFA) 2015 óta kötelezően banki vagy biztosítói garanciát jelent. Ha a fejlesztő fizetésképtelenné válik, a garant finanszírozza az épület befejezését vagy kijelöl egy új kivitelezőt, amelynek köszönhetően a vevő a lakását kapja meg, nem pedig a pénzét.
• Lengyelországban a 2012-es fejlesztői törvény vezette be a kötelező óvadéki számlát. A számla két változatban működhet: nyitott formában a fejlesztő a vételárat a kivitelezés mérföldköveihez kötött részletekben, banki ellenőrzés után kapja meg; zárt formában pedig a teljes összeget csak a tulajdonjog átruházása után. A rendszert tíz évvel később egészítették ki egy központi garancia-alappal, amelyhez a fejlesztő minden vevői befizetés után kötelezően hozzájárulást teljesít. Ha a fejlesztő csődbe megy és a projekt nem folytatódik, illetve, ha a vevő a törvényben meghatározott okból jogszerűen eláll a szerződéstől, az alapkezelő kérelemre garantálja a teljes befizetett összeg visszatérítését.

A lengyel modell azért különösen tanulságos a magyar jogalkotó számára, mert hasonló kiindulópontból – 87%-os lakástulajdonosi arány, posztszocialista privatizációs örökség, hasonló fejlesztői SPV-struktúrák, barnamezős beruházások – jutott el

egy olyan rendszerhez, amely az óvadéki számlát és a garancia-alapot egyetlen, koherens védelmi keretbe integrálja.

A párhuzam egyúttal a jelenlegi helyzet hosszútávú fenntarthatóságával kapcsolatban is tanulsággal is szolgál. Az óvadéki számla önmagában tíz év alatt sem adott elegendő védelmet a lengyel vevőknek, ezért vezette be a jogalkotó 2022-ben a garancia-alapot. Magyarország ma jogalkotási értelemben a 2012-es lengyel helyzetben áll óvadéki számlával, de garancia-alap nélkül így a pénz célhoz kötöttségét biztosítja, de az épület befejezését nem.

Ma egyetlen fejlesztő vagy bank sem tudhatja biztosan, hogy a rendszer szabályai megmaradnak-e a jelenlegi formájukban, lesz-e több kötelező biztosíték, változik-e az árplafon, lesz-e bármilyen további ösztönző az új lakások tömeges építésére, vagy teljesen új irányba indul el a kormányzat. A leendő kormánypárt szerint

a jelenlegi konstrukciók kizárólag a hitelképes, jobb anyagi helyzetű rétegek támogatását szolgálják, miközben hiányzik az átfogó bérlakásprogram.

A kétharmados felhatalmazást nyert Tisza programja éles hangsúlyváltást jelez a lakáspolitikában, a bérlakásszektor újraépítését és a megfizethető lakhatási alternatívák megteremtését állítja a középpontba, az Otthon Start rendszert pedig kifejezetten kritikusan értékeli. Magyar Péter leendő miniszterelnök ugyanakkor 2025 szeptemberében kijelentette, hogy kormányra kerülésük esetén megtartanák az Otthon Startot, mivel az részben beteljesíti a küldetését.

Az április 12-i kormányváltást hozó választás után a piaci szereplők – fejlesztők, bankok, vásárlók egyaránt – elsősorban három dolgot várnak az új kormánytól:

világos szabályozási irányokat, a korábbi gyakorlatnál több és érdemibb társadalmi egyeztetést, valamint mindenki számára azonos, kiszámítható feltételeket.

A bankok a társasházi építményi jog fedezeti alkalmazásáról szóló döntésüket már a választás előtt is halogatták – a kormányváltás ezt a kivárást tovább nyújthatja és a szabályozási bizonytalanság önmagában is költségtétel.

Ez a kettősség – az Otthon Start kritikája és a megtartás ígérete – egy lényeges kérdést hagy nyitva: ha az új kormány a bérlakásszektort tekinti az elsődleges lakáspolitikai pillérnek, akkor van-e politikai akarat a fent bemutatott rendszer belső ellentmondásainak kijavítására?

Erre a politikai kérdésre azonban ez a cikk nem keresi a választ, amely az új kormány a felállítását követően remélhetőleg mielőbb világossá válik.