Bekebelezés, avagy osztatlan közös tulajdon rendezése
Új lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére az ún. bekebelezés jogintézménye. Noha a kapcsolódó, – a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény („Bekebelezési tv.”) – szabályai már 2021 januárja óta hatályban vannak, mégis kevés a tapasztalat az eljárás működésével. Az alábbiakban bekebelezés fontosabb tudnivalóit foglaltuk össze.
Bekebelezésnek azt hívjuk, amikor az osztatlan közös tulajdon megszüntetése úgy történik, hogy az ingatlant egyetlen tulajdonostárs szerzi meg.
A Bekebelezési tv. elő kívánja segíteni a versenyképes méretű birtokok kialakítását. Feltétel, hogy a megosztással létrejövő új ingatlannak alkalmasnak kell lennie mező- és erdőgazdasági művelésre. Ezt az egyes művelési ágak tekintetében a terület mérete határozza meg:
– szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 3000 m2
– szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág: 10000 m2
– zártkerti földnek minősülő ingatlan: 1500 m2
Tehát ezek azok a minimum területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük.
Erdőnek minősülő ingatlan esetén az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvénynek az erdő megosztására irányadó további előírásait is figyelembe kell venni. Vegyes művelési ágú ingatlan esetén pedig a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó.
Alapesetben az osztatlan közös tulajdon a tulajdonostársak egyezsége alapján osztható meg. Azonban előfordulhat, hogy a megosztással nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet. Ilyen esetekben az osztatlan közös tulajdont kizárólag úgy lehet megosztani, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül. Ezzel biztosítható a művelésre alkalmas nagyságú egybefüggő területek létrehozása.
A tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostársnak az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi további tulajdonostársat írásban kell tájékoztatnia a bekebelezési szándékáról. Az értesítés tartalmi elemeit a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg. Eszerint annak tartalmaznia kell a kezdeményező tulajdonostárs nyilatkozatát, hogy az ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére jogosult, az értékbecslési ajánlat szerinti értéket és a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket, a figyelemfelhívást arra, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs a részére ajánlott ellenértékkel nem ért egyet, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Tartalmaznia kell azt is, hogy az értesített tulajdonostárs 30 napon belül adja meg a kezdeményező tulajdonostárs számára az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit, valamint, ha az ingatlanon az értesített tulajdonostárs tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található, abban az esetben az értesített tulajdonostársnak nyilatkoznia kell annak tulajdonba adása, és értékének megtérítése, vagy további használata tekintetében.
Fontos, hogy amennyiben a bekebelezést a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs kezdeményezi, úgy neki az előzőekben felsoroltakon túl nyilatkoznia kell arról, hogy a tulajdonostársak közül a földrészletet ő használja a legnagyobb mértékben, emiatt a bekebelezésre más nem jogosult.
A törvény egy sorrendet is megállapít arra az esetre, ha több tulajdonostárs is igényli a földrészlet tulajdonjogát. Ez a következők szerint alakul:
- a földet a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs (alátámasztva azt a birtokpolitikai célkitűzést is, hogy a föld tulajdonát elsősorban az azt használó személy szerezhesse meg);
- legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs;
- a tulajdoni hányad egyenlősége esetén a fiatalabb tulajdonostárs.
Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül nyilatkozhat arról, hogy az értesítésben foglalt ellenértéket elfogadja, vagy igazolnia kell, hogy értékbecslési szakvélemény készítését kérte. Ha a kezdeményező tulajdonostárs nem a földrészletet legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, az értesített tulajdonostárs azt is köteles jelezni, hogy a bekebelezési sorrend alapján a kezdeményezőt megelőzően jogosult bekebelezésre, amennyiben ezen jogával élni kíván.
Amennyiben a földrészlet tulajdonjogát a tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostárs nem szerezheti meg, akkor köteles valamennyi okiratot (különösen a többi tulajdonostárs igazolt értesítését, a többi tulajdonostárs által adott visszajelzést, valamint amennyiben készült, úgy az értékbecslési szakvéleményt) az „új” bekebelező részére átadni.
A szabályok alapján megváltott tulajdoni hányadok ellenértékét a felek szabadon határozhatják meg, amelyhez kiindulási támpontot ad az értékbecslési ajánlat, mint minimum ár. Ezen megosztási mód esetén is lehetőség van értékbecslési szakvélemény készíttetésére igazságügyi szakértő által, amennyiben a felek nem értenek egyet az értékbecslési ajánlatban szereplő összeggel. Abban az esetben, ha új értékbecslési szakvélemény kerül elkészítésre, annak költségét a bekebelező viseli, amennyiben ő kezdeményezte az elkészítést, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget.
Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.
Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi történik abban az esetben, ha az egyik tulajdonostárs nem válaszol a megkeresésre, illetve, ha a tájékoztatásról szóló tértivevény „nem kereste”, „címzett ismeretlen”, „kézbesítés akadályozott” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza. Ebben az esetben az nem elérhető tulajdonostársak irányába történő fizetés bírósági letétbe helyezéssel történik. Ha ezt az összeget a jogosult 15 éven belül nem igényli, úgy az állam azt földvásárlásra használhatja fel. Amennyiben a bekebelezéssel érintett földrészletben az állam is rendelkezik tulajdoni hányaddal, a Nemzeti Földügyi Központ köteles nyilatkozni arról, ha a földrészleten például sírhely található. Mivel ez esetben, ugyanis kizárólag az állam jogosult a bekebelezésre.
A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, amennyiben pedig a tulajdonjog átruházásához a jogosult, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy azt a tulajdonszerzést megelőzően be kell szerezni.
A bekebelezés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt, szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges. A bekebelezés nem szünteti meg a bekebelezéskor fennálló, földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, azonban a területet a földhasználati, illetve erdőgazdálkodó nyilvántartás szerinti használó harmadik személyeket a bekebelező a változásról köteles tájékoztatni.
